Los propietarios de los diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, están obligados por ley a sufragar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, así como a la dotación del fondo de reserva.

Los retrasos e impagos de estos gastos acarrearán, sobre todo en comunidades pequeñas, múltiples dificultades en el pago, a su vez, de los servicios más elementales conduciendo a la paralización de la comunidad en perjuicio de los vecinos cumplidores quienes deberán soportar cómo las zonas comunes y sus servicios se van deteriorando o cómo sus cuotas se irán encareciendo, a través de derramas extraordinarias, para paliar aquéllos.

Para facilitar la reclamación y recuperación de dichos gastos, la ley ha dotado a las comunidades de propietarios de un procedimiento específico que permite, con la certificación del acuerdo liquidatorio de deuda así como la notificación de éste al propietario deudor, iniciar un procedimiento judicial en el que si no se opone ni paga lo reclamado en un plazo de veinte días, se procede directamente al embargo de sus bienes (salarios, saldo en cuentas, etc.)

Procedimiento que, aun similar al procedimiento monitorio genérico, goza de una serie de ventajas para tratar de minimizar el efecto de los impagos en las comunidades de vecinos.

ELECCIÓN DE JUZGADO DONDE INICIAR EL JUICIO MONITORIO

La ley permite iniciar este procedimiento ante el juzgado del domicilio del deudor y, además como excepción, en el lugar donde radica el inmueble a elección de la propia comunidad de propietarios lo que supone una indudable ventaja.

CITACIÓN A TRAVÉS DEL TABLÓN DE ANUNCIOS DEL JUZGADO

En el procedimiento monitorio genérico es el domicilio del deudor es el que determina el juzgado competente para conocer del mismo y el lugar donde debe ser requerido judicialmente de pago, debiendo archivarse el procedimiento, si finalmente se constatara que reside en otra localidad, o si intentados en los domicilios que pudieran constar dentro de la misma localidad resultaran igualmente negativos, no permitiéndose la citación por edictos, a través del tablón de anuncios del juzgado.

No obstante, en el supuesto de reclamación de gastos de comunidad, dicho requerimiento deberá hacerse en el domicilio que el deudor hubiese previamente designado para las notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con los asuntos de la comunidad de propietarios y, si no hubiese designado tal domicilio, se realizará en el lugar donde radique la vivienda o local. Si resultaran infructuosas las notificaciones anteriores, y tras la averiguación judicial de domicilio, con resultado igualmente negativo, sí se permite acudir a la citación a través de edictos, continuando el procedimiento a través del embargo de sus bienes.

EMBARGO PREVENTIVO

Como medida disuasoria de oposiciones a la reclamación de deudas meramente dilatorias, la ley permite que verificada la oposición del deudor por la que considere que no debe en todo o en parte la deuda reclamada, la comunidad de propietarios acreedora podrá solicitar el embargo preventivo de bienes del deudor para hacer frente a la cantidad reclamada, sus intereses y costas, sin necesidad de prestar caución. El deudor solo podrá evitarlo mediante aval bancario por la cantidad que hubiese sido acordada. Lo anterior, supone igualmente una nueva excepción al procedimiento monitorio genérico en el que no se prevé esa posibilidad, así como respecto de los procedimientos declarativos en los que si bien cabe la adopción de medidas cautelares tales como el embargo preventivo de bienes, ello conlleva una serie de requisitos adicionales, así como  el abono de una caución que permita responder de los hipotéticos perjuicios que pudiera ocasionar dicho embargo.

COSTAS PROCESALES

En los procedimientos judiciales en los que se reclaman cantidades por importe no superior a 2.000,00 € no es necesaria la intervención de abogados ni procuradores, por lo que la condena del demandado al pago de dicha cantidad no determinará la obligación de abonar sus honorarios (costas judiciales en sentido general) si aquéllos han intervenido en el procedimiento. No obstante, dicha regla no se aplica cuando se trata de procesos monitorios en los que se reclaman gastos de comunidad que con independencia de la cantidad que sea objeto de reclamación la intervención de abogados y procuradores determinará que se condene al deudor al abono de los honorarios de dichos profesionales.

RESTRICCIÓN DEL DEMANDADO AL RECURSO DE APELACIÓN

La oposición al requerimiento de pago formulada por el demandado, determinará que la cuestión se decida o bien a través de los cauces del juicio verbal, si la deuda reclamada es inferior a 6.000,00 € o del procedimiento ordinario, si la deuda es superior, finalizándose en uno u otro caso a través de una sentencia. A su vez, las sentencias desfavorables (siempre que la cuantía reclamada sea superior a 3.000,00 €) serán susceptibles de ser recurridas en apelación. No obstante, cuando se reclaman gastos comunes no se permite la interposición del recurso si previamente no se acredita haber pagado o consignado las cantidades a las que la sentencia que pretende recurrir le condenaba.

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