En el marco del confinamiento obligatorio, motivado por el estado de alarma, una de las consecuencias inmediatas derivada de la paralización de la vida económica afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda, al verse limitada la capacidad económica de las familias para atender el pago de las rentas arrendaticias poniendo, a su vez, en la cuerda floja, la economía de los arrendadores que dependen de aquellas.
Si bien, el sentido común impone el acuerdo de voluntades entre caseros e inquilinos, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, se ocupa de aquellos arrendatarios que, de modo sobrevenido, se encuentran en una situación de vulnerabilidad social o económica que les impide atender el pago de la renta arrendaticia, de la vivienda en la que se residen con sus familias, disponiendo de una serie de medidas para tratar de paliar sus efectos y evitar una cascada de desahucios en cuanto se alce el estado de alarma.
Así, si bien el talante de la norma busca igualmente la negociación y el acuerdo de soluciones entre arrendatarios y arrendadores, con mejor o peor técnica legislativa se ocupa de establecer, en materia arrendaticia, las siguientes medidas:
- La suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos.
- La prórroga legal extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
- La moratoria de la renta.
- La obtención de avales bancarios para el pago de la renta.
REQUISITOS DE LA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD SOCIAL O ECONÓMICA. SU ACREDITACIÓN
Con carácter previo, y dado que el ámbito subjetivo de la norma se refiere a aquellos arrendatarios en situación de vulnerabilidad social o económica a dichos efectos, señalaremos cuáles son los requisitos, así como las definiciones de los conceptos, que de modo conjunto deben observarse para que puedan verse favorecidos por aquella:
- Que el obligado al pago de la renta haya pasado a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
- Que el «conjunto de los ingresos de la unidad familiar», en el mes inmediatamente anterior no alcance tres veces el I.P.R.E.M. mensual, establecido en 537,84 € (http://www.iprem.com.es/), es decir: 613,52 €/mensuales (Límite que se incrementará en 0,1 veces por cada hijo a cargo de la unidad familiar y persona mayor de 65 años -lo que supondría 161,35 €- ó 0,15 veces por cada hijo en unidad familiar monoparental -242,03 €-).
El límite de los ingresos de la unidad familiar se establecerá en cuatro veces el I.P.R.E.M, para el supuesto de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, (sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo), y cinco veces el I.P.R.E.M. en el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral.
- Que la renta arrendaticia a abonar, más «los gastos y suministros básicos» sea igual o superior al 35% que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Que ninguno de los miembros de la «unidad familiar» sea propietario o usufructuario de alguna vivienda en España, excepto cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento; o quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia (Art. 5.3 Real Decreto-ley 11/2020).
El art. 6 Real Decreto-ley 11/2020, hace referencia al modo de acreditar los requisitos de vulnerabilidad, si bien, atendiendo a la excepcional situación de confinamiento en la que nos encontramos y la dificultad de reunir dicha documentación, se permite suplir la misma con una declaración responsable del deudor o deudores, relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes, según este real decreto-ley, asumiendo el compromiso de presentar la misma en el plazo de un mes desde el alzamiento del estado de alarma.
LA SUSPENSIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO
Atendiendo a las medidas en particular, en materia procesal y para aquellos procedimientos judiciales de desahucio se prevé una suspensión de los procedimientos (Art. 1 Real Decreto-ley 11/2020) una vez alzado el estado de alarma y a solicitud del arrendatario-demandado que pueda acreditar la situación de vulnerabilidad en los términos de los art. 5 y 6 Real Decreto-ley 11/2020.
Los arrendadores que, afectados también por la referida vulnerabilidad, podrán así alegarlo y acreditarlo de conformidad con los artículos señalados.
El Letrado de la Administración de Justicia, además de verificar el cumplimiento de los requisitos de vulnerabilidad y su acreditación, dictará decreto de suspensión del curso de los autos y, en todo caso del lanzamiento, dando traslado a los servicios sociales de la localidad para que en dicho plazo informen, estableciéndose finalmente el plazo de suspensión extraordinaria, así como las medidas de protección social a adoptar.
Considero que dicha medida no solo está pensada para los procedimientos de desahucio que se interpongan una vez alzada la situación de estado de alarma, sino también para aquellos interpuestos con anterioridad y que entonces se reanuden, al poderse haber visto alterada, negativamente, la situación económica del demandado y las personas que con él convivan.
PRÓRROGA LEGAL EXTRAORDINARIA DEL CONTRATO
En materia de duración de los contratos, contempla el supuesto de la finalización de su prórroga obligatoria o tácita entre el 1 de abril y dos meses después del alzamiento del estado de alarma, se prevé una prórroga legal extraordinaria (Art. 2 Real Decreto-ley 11/2020) por un plazo máximo de seis meses previa la solicitud del arrendatario que exigirá la aceptación del arrendador.
Esta medida podría aplicarse por igual a todo arrendatario, cumpla o no los requisitos del art. 5 Real Decreto-ley 11/2020, al venir expresamente limitada a los que se encuentren en especial situación de vulnerabilidad.
Y, ¿qué ocurre si no la acepta?, pues habrá de estarse a lo que los tribunales de justicia determinen, porque el real decreto ley, nada dice. No obstante, el arrendatario deberá notificar de modo fehaciente a su arrendador esta circunstancia, atendiendo a las razones que le impulsan a ello.
APLAZAMIENTO O MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA
En cuanto al aplazamiento o moratoria en el pago de la renta (que no quita o reducción), habremos de distinguir si el arrendador es un «gran tenedor» o empresas o entidades públicas de vivienda, o no.
En el primer supuesto (Art. 4 Real Decreto-ley 11/2020), y siempre que no se haya obtenido un acuerdo previo, se concede al arrendatario un plazo hasta el próximo 4 de mayo (un mes desde la entrada en vigor) para obtener «un aplazamiento temporal y extraordinario» en el pago de la renta, obligando al arrendador, necesariamente, a contestar una de las siguientes alternativas:
a) O una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma con un máximo en todo caso de cuatro meses.
b) O una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Las cantidades aplazadas, podrán ser devueltas mediante un fraccionamiento de la renta en al menos 3 años a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses en su caso, y siempre dentro del plazo de duración del contrato, sin que puedan devengarse intereses.
La moratoria se verá finalizada si el arrendatario obtuviera aval para la cobertura de la renta por cuenta el Estado de conformidad con el art. 9 Real Decreto-ley 11/2020.
Estas medidas pueden también solicitarse, en el mismo plazo, cuando los arrendadores no sean grandes tenedores de bienes inmuebles, (art. 8 Real Decreto-ley 11/2020) pero con la salvedad de que en su contestación puede:
- Aceptar las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento solicitadas.
- Plantear posibles alternativas a las mismas.
- No aceptar (que en todo caso consideramos que debe manifestarse expresamente por escrito).
La norma pretende obtener el acuerdo del arrendador y solo en el caso de negativa, en el supuesto de personas en situación de vulnerabilidad de conformidad con el art. 5 Real Decreto-ley 11/2020, les permite acudir a un programa de ayudas transitorias de financiación consistente en líneas de avales.
LÍNEA DE AVALES BANCARIOS PARA EL PAGO DE LA RENTA
Por último y en consonancia con lo anterior, se prevé una línea de avales (art. 9 Real Decreto-ley 11/2020), para que las entidades financieras puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, para que se destinen al pago de la renta de la vivienda pudiendo cubrir un importe máximo de seis mensualidades e renta, con un plazo de devolución por un máximo de hasta 10 años sin gastos ni intereses para el solicitante.
RESPONSABILIDAD
Como cierre, se establece en el art. 7 Real Decreto Ley 11/2020, la responsabilidad de daños y perjuicios, así como todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, al que se hubiere beneficiado indebidamente de las mismas por no cumplir los requisitos de vulnerabilidad exigidos en el art. 5 Real Decreto-ley 11/2020.
DEFINICIONES
«Unidad familiar»: Está compuesta por el obligado al pago de renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda. (art. 5.2 Real Decreto-ley 11/2020)
«Gastos y suministros básicos»: se corresponde con el importe del coste de los suministros de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario: electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, los servicios de telecomunicación fija y móvil y los gastos de la comunidad de propietarios (art. 1.b) Real Decreto-ley 11/2020)
«Gran tenedor»: la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. (art. 4.1 Real Decreto-ley 11/2020)
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