El pasado 23 de abril, a través del RD Ley 15/2020, de 21 de abril, entraba en vigor una nueva normativa tendente a paliar los efectos del COVID-19 en los arrendamientos, ahora de local de negocio, estableciendo según nos dice la Exposición de Motivos, una serie de «medidas destinadas a reducir los costes operativos de PYMES y autónomos».

No es cierto.

Las medidas acordadas suponen, sobre todo, una injerencia en el principio de autonomía de la voluntad de las partes «generalizando» un escenario que, por la diversidad de las características de sus intervinientes -arrendadores y arrendatarios-, deberían analizarse caso por caso.

Si a la generalización de las medidas se añade una limitación incomprensible de su alcance, habremos de concluir que las mismas son innecesarias y superfluas, respondiendo su motivación a meras cuestiones de oportunidad política, no jurídicas.

Referencia al principio de la autonomía de la voluntad

En el plano del derecho de obligaciones y contratos el principio de la autonomía de la voluntad -contenido en el art. 1255 del Código Civil- es de una relevancia primordial al permitir a las partes de un contrato que puedan establecer los pactos, cláusulas o condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público.

En el ámbito del derecho de arrendamientos, particularmente los referidos a aquellos destinados a uso distinto del de vivienda, entre los que se encuentran locales de negocio y oficinas, la Ley 29/1994, de 4 de noviembre de arrendamientos urbanos (LAU), establece en su art. 4 que en este tipo de contratos las partes, arrendador y arrendatario, se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes. Por lo que, no solo existe libertad de pactos para establecer la renta, su pago o, en su caso, su suspensión, sino que los elementos del contrato –su duración, sus prórrogas, etc.- podrán, a diferencias de los contratos de arrendamiento de vivienda, pactar lo que les convenga.

En el estado actual de cosas, la alteración de la vida económica como consecuencia de las medidas del estado de alarma declarado para la gestión de la pandemia del COVID-19, ha supuesto la paralización integral de muchas actividades económicas, acompañada del cierre de locales donde se venían desarrollando.

Pese a esta situación, en los locales de negocio en régimen de arrendamiento la obligatoriedad del pago de la renta arrendaticia ha venido subsistiendo, pudiendo exigirse por el arrendador su total cumplimiento, aun hallándose el local cerrado a la actividad y al público, por las razones expuestas.

Si bien es cierto que no existe una previsión legal específica en materia de arrendamientos urbanos que autorice a suspender –o aplazar, o reducir- el pago de la renta arrendaticia por dicha causa, a través de la denominada cláusula «rebus sic stantibus», de creación exclusivamente jurisprudencial, se permitiría ofrecer una solución alternativa a la exigencia de la renta, por ejemplo, al encontrarnos ante una situación excepcional y extraordinaria, imprevisible al tiempo de suscribir el contrato que, de forma sobrevenida, ha venido a alterar el régimen de reparto de obligaciones del mismo, corrigiendo sus desajustes.

Ahora bien, atendidas las circunstancias desde el pasado 14 de marzo, fecha en la que se declaró el vigente estado de alarma, habrán sido muchos los arrendadores y arrendatarios que, lógicamente, han tenido que llegar a nuevos acuerdos modificando sus contratos originales, estableciendo -en virtud del anteriormente mencionado principio de la autonomía de la voluntad y, por qué no, del sentido común- moratorias, aplazamientos, quitas, condonaciones, reducciones, suspensiones, cado uno de ellos atendiendo a sus propias necesidades, la actividad que desarrollaban y el impacto de la suspensión o paralización de la vida económica en aquéllas.

Qué duda cabe que una postura obstativa a un nuevo acuerdo que flexibilice el régimen del pago de la renta por parte del arrendador, desembocará en un conflicto de carácter contencioso que habrá de ser resuelto, teniendo en cuenta las circunstancias personales de los intervinientes, caso por caso.

¿Qué resuelve el Real Decreto Ley 15/2020 para los arrendatarios autónomos o pymes cuando no han podido utilizar sus locales y su facturación se ha visto reducida a cero?

En la Exposición de Motivos del Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, más de un mes después de la declaración de estado de alarma, se justifica la adopción de las medidas para tratar de paliar la «incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al incumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de rentas de locales en alquiler».

Pretende hacer creer, que la ausencia de remedios jurídicos mueve al gobierno a ofrecer estas medidas como únicas respuestas que autónomos y pymes estaban esperando para solucionar sus problemas, cuando en realidad, aun si se suprimieran, en nada les afectaría porque precisamente la más eficaz herramienta jurídica y la que mejor velará por sus intereses –mucho mejor que cualquier gobierno, pandémico o no- de la que arrendadores y arrendatarios disponen es la autonomía de la voluntad que permitirá, como ya ha ocurrido, alcanzar nuevos acuerdos ante la excepcionalidad de la situación.

Así, omitiendo escenarios propicios que posibiliten los acuerdos, favorezcan la flexibilidad de posturas, sancionen las contrarias, atemperen efectos, la Exposición de Motivos finaliza, lacónicamente, diciendo que «se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales».

Sin embargo, los artículos que ahora veremos ni regulan procedimiento alguno ni favorecen el acuerdo, piedra angular que permitiría paliar esta situación para un adecuado reparto de riesgos del contrato, evitando que sea el arrendatario, quien privado de su actividad por causas que no le son imputables, se vea en la obligación de seguir abonando la renta.

De su lectura, aun farragosa, extraemos que se introducen dos medidas para «parchear» la situación: una medida obligatoria para un tipo de arrendador y otra, no obligatoria, para otro tipo de arrendador.

La medida «obligatoria». El art. 1 del RD Ley 15/2020

Si el arrendador es una «empresa o entidad pública de vivienda» o un «gran tenedor» la solicitud de la medida contenida en este Real Decreto Ley es de cumplimiento obligatorio («deberá ser aceptada») y de efectos automáticos, y consiste en un aplazamiento del pago de hasta cuatro mensualidades que se devolverán, sin penalización ni intereses, en cuotas mensuales durante dos años.

Grandes tenedores de inmuebles, serán al igual que en el RD Ley 11/2020 para el caso de arrendamiento de vivienda, los que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2.

Para que tenga lugar la moratoria se exigen tres condiciones: 1) que no hayan alcanzado un acuerdo previo; 2) que arrendatario cumpla requisitos del art. 3 RD Ley 15/2020; 3) que la solicitud se efectúe antes del 23 de mayo.

Por tanto, ¿esta medida resuelve algo? Desde luego, en cuanto que alivia el pago de la renta, aunque haya que devolverla después, en cuotas sin intereses. Pero se restringe y limita, injustificadamente, otro tipo de acuerdos, como la suspensión del pago de la renta o su reducción o cualquier otra. De modo que, aunque parezca que se beneficia al arrendatario, en realidad el verdadero beneficiado es el «gran tenedor de inmuebles» o la «empresa o entidad pública de vivienda» quien no perderá la renta y que la recuperará a partir, como poco, desde el mes de octubre.

Desde mi punto de vista, hay supuestos que no se trata de que el arrendatario no esté en condiciones de pagar la renta –porque no factura, por ejemplo-, sino que es el propio arrendador quien no puede garantizar al arrendatario su obligación principal, que es mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento.

La medida «no obligatoria». El art. 2 del RD Ley 15/2020

Por otro lado, si el arrendador NO es una «empresa o entidad pública de vivienda» o un «gran tenedor» la medida no es vinculante para éste, quien podrá no aceptarla –ya que, a diferencia del artículo anterior, no se establece dicha obligatoriedad-.

¿A qué medida se refiere la norma? Tampoco la establece concretamente y parece que puede ser cualquier «aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta» sin mencionar, tampoco de cuántas mensualidades serían objeto de aplazamiento, su modo de devolución y si conlleva algún tipo de penalización.

Las condiciones que se exigen, además de las del anterior artículo (inexistencia acuerdo previo, cumplimiento de los requisitos de la norma y solicitud anterior al 23 de mayo), requerirán la aceptación del arrendador.

No obstante, introduce la posibilidad de negociar que la fianza arrendaticia (dos mensualidades de renta en el caso de arrendamientos de local de negocio) pueda destinarse al pago total o parcial de la renta, con la obligación de reintegrarla en el plazo de un año. Posibilidad que, nuevamente no solo no es innecesaria, dado que en virtud de la autonomía de la voluntad ambas partes podrían dar a la fianza un  nuevo destino si no fuera porque, además, es «ilegal»: la norma presupone que el arrendador tiene a su disposición la fianza arrendaticia, lo que no es así, porque la Disposición Adicional 3ª LAU, permite que las Comunidades Autónomas establezcan la obligatoriedad del depósito de las fianzas arrendaticias a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato, y que, en la Comunidad Autónoma de Andalucía, de conformidad con los art. 78 y siguientes de Ley 8/1997 de 23 de diciembre su constitución y depósito resulta obligatoria.

La inclusión de este artículo en la normativa es, en fin, ociosa: si arrendatario y arrendador se ponen de acuerdo en las nuevas condiciones del pago de la renta no se deberá a este artículo indeterminado, sino al principio general de la autonomía de la voluntad consagrado en nuestro derecho. Si no se ponen de acuerdo, pues estaremos como antes: se judicializará el expediente a la vista del caso concreto, determinándose si procedía o no el pago de la renta y en qué condiciones.

Por tanto, tampoco se ve favorecida la posición del arrendatario autónomo o pyme que, como antes de la publicación de la norma, se hallaba al albur de su arrendador.

Conclusión

Estas medidas, a diferencia de las adoptadas por el RD Ley 11/2020 para los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social o económica, como acabamos de exponer son innecesarias y superfluas, atreviéndonos a tacharlas de perjudiciales por cuanto limitan la capacidad de negociación de las partes, que es precisamente la que debe imponerse en situaciones normales y anómalas, debiendo limitarse las medidas a facilitar su adopción evitando un intervencionismo excesivo e innecesario con no pocos resultados adversos.

Por una parte su virtualidad, quizás, solo sea eficaz  para el caso de arrendadores «grandes tenedores» por la obligatoriedad y automatismo de la medida que permite «relajar» su pago al menos durante cuatro meses –aunque se desconoce, porque no existe, cuál es el procedimiento articulado por la norma para que las partes puedan alcanzar un acuerdo «para la modulación del pago de la renta»- y que la imposición genérica de la moratoria, impediría atender, incluso ante lo excepcional de la medida, circunstancias específicas y particulares de los arrendatarios, a quienes podría beneficiar otro tipo de medida (como la reducción de la renta –al que como una especie de «lapsus» la norma a veces menciona-).

En cuanto a las medidas no obligatorias, cuando el arrendador no es un «gran tenedor», y la posibilidad de que no sean aceptadas por éste hace espuria cualquier pretensión amparada en la norma, incluso la «novedosa» disponibilidad de la fianza por las razones expuestas –no alcanzamos a comprender cómo en ese caso el arrendador podría solicitar de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de la Junta de Andalucía la devolución de la fianza que ya la completará el arrendatario en el plazo de un año-.

Las verdaderas necesidades de autónomos y pymes se verán una vez alzado el estado de alarma y entonces se revelará si una normativa sesgada y restrictiva de la autonomía de la voluntad ha sido suficiente para «colmar» con medidas ineficaces, necesidades reales muy alejadas de las medidas establecidas.

Desde P&R abogados ponemos a vuestra disposición nuestro correo electrónico para atender, sin compromiso, todas las consultas que deseéis realizarnos.

Share This