Sin perjuicio de la duración que pueda establecerse en los contratos de arrendamiento para uso de vivienda, (aquellos que no son de temporada, ni vacacionales, ni de local de negocio) ésta se verá prorrogada obligatoriamente hasta un máximo de cinco años – o siete, en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica-, de conformidad con la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (con vigencia desde el pasado 6 marzo 2019) pudiendo, a partir de entonces el arrendador, al menos con treinta días de antelación a la fecha de finalización, notificar su voluntad de no renovarlo y proceder así a recuperar la posesión de la vivienda.
Lo anterior significa simple y llanamente que, en dichos supuestos, será el arrendatario quien decida agotar el cumplimiento del plazo máximo establecido legalmente, sin que el arrendador pueda hacer otra cosa que mantener a aquél en el goce pacífico, por todo el tiempo que quede pendiente.
No obstante, la única posibilidad para evitar la prórroga forzosa que la ley contempla es que el arrendador se haya reservado, de forma expresa, la facultad de necesitar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí, sus familiares o su cónyuge en supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial antes del transcurso de cinco años.
Pero, ¿qué debe entenderse por «necesidad»?. La ley no lo regula por lo que, a falta de un concepto legal, la jurisprudencia lo ha venido definiendo como
«(…) no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo, y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, no atribuyéndose a la necesidad un alcance tan reducido que abarque solo aquellos supuestos en que la disponibilidad de la vivienda aparezca como algo absolutamente imprescindible y como única forma de resolver el alojamiento de la persona beneficiaria de la denegación de prórroga, ni tan amplio que abarque todo supuesto en que la ocupación de la vivienda arrendada sea conveniente o útil al beneficiario» (Sentencias del Tribunal Supremo de 28-09-1954 y 17-02-1955)»
En todo caso, deberá apreciarse por los tribunales si concurre o no dicha causa de necesidad.
Dicha facultad está sometida a una serie de requisitos sin cuya verificación será ineficaz, siendo el primero, y esencial, que como tal así se incluya en el contrato, especificando la causa de necesidad e impidiendo que su omisión pueda ser argumentada en el futuro.
Por otra parte, su ejercicio está sometido a un plazo, debiéndose efectuar al menos con dos meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda y siempre que haya transcurrido el primer año de duración del contrato, por lo que comunicaciones anteriores al cumplimiento de la primera anualidad serán igualmente ineficaces.
Por último, las personas para quienes puede destinarse la vivienda habrán de ser, como dispone la ley o el propio arrendador, sus familiares en primer grado -es decir, padres e hijos, incluso adoptivos- o su cónyuge, exigiéndose en este caso, sentencia firme que declare la separación, el divorcio o la nulidad matrimonial.
Efectuada la comunicación, de la que deberá dejar constancia de la fecha de recepción por el arrendatario, así como de su contenido, éste vendrá obligado a abandonar la vivienda en dicho plazo o bien en otro mayor o menor, si así fuera acordado por las partes.
¿Qué ocurre si las personas que puedan ocupar dicha vivienda, y para quienes se ha reservado no lo hacen? La ley permite un plazo de tres meses desde el efectivo desalojo del arrendatario para que puedan ocuparla y si no lo hicieren, incluyendo en estos supuestos la realización de un nuevo contrato de arrendamiento a un tercero el iguales o distintas condiciones, o se procediera a su venta, se faculta al arrendatario «desalojado» para que pueda reclamar en el plazo de 30 días, o bien su reocupación o bien una indemnización.
La reocupación sería por un nuevo período de hasta cinco años, respetando las anteriores condiciones contractuales (mismo importe de renta) más una indemnización consistente en los gastos en que hubiera podido incurrir (básicamente, gastos de mudanzas, pero entiendo que cabría cualquier otro que fuera justificado y acreditado).
Si optase por la indemnización, ésta sería por importe equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
